第七讲：租客权益与法律篇
本讲共 12 问，围绕租客权益与法律篇展开。
- Q59. 《业主与租客（综合）条例》对租客有哪些基本保障？
香港租客的法律保障，核心来自一部重要法例——《业主与租客（综合）条例》（英文简称《Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance》）。它是规范住宅租赁关系的「总纲」。下面把这部法例给租客的「基本保障」用大白话讲清楚。一、这部条例管什么
- Q60. 业主是否可以随意进入已出租的单位？
很多租客会遇到业主「动不动就说要来看房」「直接带人进门」的情况。业主到底能不能随便进你租的单位？答案是：原则上「不能随意进入」。下面把「什么时候可以、什么时候不行、你该怎么应对」讲清楚。一、租下单位后，居住权在你手里1. 你签租约并入住后，就拥有对该单位的「占有和居住权」，单位是你私密空间。2
- Q61. 业主是否有义务负责房屋的维修责任？维修责任如何划分？
「房子坏了谁修、谁出钱」是香港租楼最常引发矛盾的问题之一。原则很简单：看「责任划分」，而划分主要看「租约约定」和「损坏性质」。下面讲清楚维修责任怎么分。一、大原则：结构性/系统性问题由业主负责一般来说，房屋「结构性」和「系统」层面的维修应由业主负责，包括：1. 楼宇结构问题（墙裂、结构渗水
- Q62. 如果业主未经同意想提前收回单位，租客有哪些法律保障？
业主「临时反悔」「想提前收楼卖楼」「自住」等情况下，能不能未经你同意就赶你走？答案是：不能随便赶，租客有明确的法律保障。下面讲清楚你的「护身符」是什么。一、死约期内，业主不能随意收楼1. 如果你签的是「死约」（固定期限），在约期内业主不能单方面无正当理由终止租约把你赶走。2
- Q63. 租约到期后，租客是否有"续租权"？
「租约到期，我能不能继续住下去？」很多租客担心约满被赶走。答案是：香港一般私人住宅租约，租客「没有法定的自动续租权」，但通常有「协商续租」的空间和机会。下面讲清楚。一、香港有没有「法定续租权」？对一般私人住宅：没有。不像某些地区有「租客有优先续租」的强制法律，香港多数住宅租约到期后，是否续租
- Q64. 什么是"逆权侵占"？租客长期居住是否会影响业主的物业权？
「逆权侵占」听起来很吓人，很多租客担心「我住久了会不会把房子『住成自己的』」。答案基本是否定的——正常租客不用担心。下面把这个概念讲清楚，避免误解。一、什么是「逆权侵占」？「逆权侵占」（Adverse Possession）是一个法律概念：如果一个人「未经业主同意、连续长期占有」一块物业
- Q65. 香港是否有"租金管制"政策？近期是否有相关政策调整？
「香港到底有没有租金管制？」这是很多租客关心的问题。答案是：有，但「只覆盖一部分单位」。下面把香港租金管制的现状和近期调整讲清楚。一、香港有「全面租金管制」吗？没有。香港长期没有针对「一般私人住宅」的全面租金管制，一般住宅的续租加租主要靠市场议价和租约约定，政府不设「加租封顶」。二
- Q66. 房屋出现安全隐患（如漏水、渗水、结构问题），租客可以如何维权？
单位出现漏水、渗水、墙裂等安全隐患，是租楼最烦也最可能伤人的问题。别自己硬扛或自费大修，香港有一套「按部就班」的维权办法。下面讲清楚「找谁、怎么处理、走什么渠道」。一、第一步：及时反映并留证1. 发现漏水/渗水/结构问题时，第一时间「拍照、录像、记录日期」，并书面/消息通知业主。2
- Q67. 业主是否可以以"装修"为由强制要求租客提前搬离？
「业主说要装修，让我提前搬走」，这是不少租客遇到过的情况。业主能不能以此「强制」你搬？答案是：不能随意强制，要按程序和租约来。下面讲清楚。一、死约期内，装修不能成为「随意赶人」的理由1. 如果你签的是「死约」（固定期限），在约期内业主不能以「装修」为由单方面终止租约、强制你搬走。2
- Q68. 香港的差饷物业估价署对租赁市场有什么监管作用？
「差饷物业估价署」（Rates and Valuation Department，简称 RVD）是香港管理物业评估和租务的一个重要政府部门。很多租客以为它只是「收差饷的」，其实它在租赁市场有更实际的监管和服务作用。下面讲清楚。一、RVD 是干什么的？1. 评估「应课差饷租值」：RVD 为每处物业评定
- Q69. 如果发现所租住的单位是"违规劏房"，租客的权益是否受影响？
很多人租了「劏房」才发现可能是「违规」的（如未经批准改动间隔、消防不达标）。那租客的权益会不会受影响？答案是：你「租客的基本权利」不会因此失效，但确实有额外的风险和应对办法。下面讲清楚。一、什么是「违规劏房」？「劏房」指把一个大单位分间成多个小房间出租。若分间未经业主/屋宇署批准
- Q70. 租客如果在租住期间去世或失去行为能力，租约如何处理？
租客在租住期间不幸去世或失去行为能力，是很多人不愿想但需要知道怎么办的问题。这类情况涉及「租约怎么办、责任谁来承担」，下面按常见情形讲清楚。一、租客去世后，租约怎么办？1. 租约通常「不会因租客死亡自动失效」：租约是「租赁权益」，会由租客的「遗产继承人」（家属、遗嘱指定的受益人）承继或处理。2