第十一讲：风险防范与维权篇
本讲共 6 问，围绕风险防范与维权篇展开。
- Q95. 香港买房过程中常见的诈骗手法有哪些？（如假中介、假业主）
香港楼价高、金额大，是骗徒眼中的「肥肉」，近几年破获的物业骗案手法越来越专业，甚至有律师、地产代理参与其中。搞清楚骗术，才能不上当。最典型的有三类。第一类，假业主骗订金。骗徒用假身份证冒认业主放售物业，欺骗地产代理、律师楼和买家，骗取买家订金后人间蒸发。常见手法：讹称物业「有租客」拒绝让你看楼（怕你
- Q96. 如何核实一位地产代理或律师的真实执业资格？
买房动辄数百万甚至上千万元，合作的地产代理和律师一旦是「冒牌货」，后果不堪设想。好在香港两个行业都有法定监管机构和公开的名册，核实资格只需几分钟。先讲地产代理。香港从事地产代理必须持有由「地产代理监管局（EAA）」发出的牌照——持牌公司（营业详情说明书）或持牌个人（地产代理牌照／营业员牌照）
- Q97. 购房合同纠纷发生后，可以通过哪些机构或途径维权？
香港没有像内地「仲裁前置」那样的强制流程，维权渠道是「先协商、后投诉、再诉讼」的多层结构，关键是要选对门路、看对金额。第一层，协商与调解。发现纠纷第一时间保留所有书面证据（临约、正式买卖合约、睇楼纸、收据、往来电邮和短信），先与卖方或发展商协商；谈不拢可申请调解（例如司法机构设有「综合调解办事处」
- Q98. 什么是"冷静期"？香港买房是否存在类似机制？
「冷静期」指签约后一段时间内买家可以反悔而无须承担全部违约责任，常见于内地和新盘销售宣传中。香港的情况要分一手楼和二手楼，答案是：一手楼有「变相冷静期」，二手楼没有。先讲一手楼（新盘）。根据《一手住宅物业销售条例》第53条，买家签订临时买卖合约后，有5个工作天（不计公众假日、星期六
- Q99. 购买存在按揭违约风险（银主盘/法拍屋）的房产，需要注意什么？
银主盘（又称「法拍屋」）是指业主断供后，银行或财务公司按揭权收回物业并出售的楼盘。听起来是「执平货」的好机会——银主盘的定价通常较市价低一成至两成——但便宜有便宜的道理，以下风险必须在出价前看清楚。第一大风险：合约定死了你的退路。银主盘买卖合约多由卖方律师草拟，通常带「必买必卖」条款
- Q100. 完全零基础的普通人，制定一份"香港买房安全清单"应包含哪些核心步骤？
给零基础人士的「香港买房安全清单」，按「先算钱→再看楼→再签约→再成交」四个阶段，十道关卡，一道都别跳。第一阶段：算清家底（签任何东西之前）。①确定预算——除首期外，把印花税（住宅最高约4.25%）、律师费（约数千至一万）、地产代理佣金（买卖双方各约1%）、按揭保险、装修费全部算进现金储备