商铺、写字楼、工厦等商业地产，和住宅投资的逻辑完全不同：商业地产「租金回报率更高但风险更大」，住宅「回报较低但更稳」。买之前先把这个账算清楚。第一，回报结构不同。商业地产表面回报通常高于住宅——铺位约3%至6%、工厦约4%至6%，而住宅只有2%至3.7%；但商业租约期限长（写写字楼一般2至5年，住宅多为一至两年）、租户多为企业，表面上「租务更稳」。实际却未必：商业物业空置期更长、换租户成本更高，一个月的空置期实际损失是「一个月租金加管理费差饷」，会明显蚕食年回报。
第二，按揭成数低、利率高。非住宅物业按揭成数上限一般只有五至七成（写写字楼铺位约五至六成、工厦更低），远低于住宅的高成数甚至九成按揭；利率通常比住宅高，还款年期也较短（最长约20年）。银行审批时看的是物业的「租金现金流和估价」而非你的工资，估价比住宅更严谨，需提供图则相片甚至实地视察。
第三，风险集中在「经济周期」和「空置」。商业物业与经济景气高度绑定：2025年香港整体写字楼空置率达17.6%（甲级18.4%），售价按年跌13.6%、租金跌3.2%，商铺市场同样受电子商务和消费模式转变冲击，工厦则受制造业北移影响；住宅有「刚需」和人才流入支撑（2025年住宅租金升4.1%、空置率仅4.3%），抗周期能力明显更强。