一句话版本：私人楼按揭最长30年（独立车位15年），但「楼龄＋供款年期」和「你的年龄＋供款年期」两条算式会把你压到更短——银行用「75/80减楼龄」「75/80减年龄」两个结果取较短者作上限。公屋居屋另有一套（看担保期、不看年龄）。下面把规则拆开讲（核实于2026年8月）。
一、硬上限：30年（私楼）。金管局现行框架下住宅按揭最长还款期30年，独立车位最长15年。但这只是「上限」，实际能拿多少年由下面两条「减法法则」决定，两者取较短的那个。
二、两条减法法则（最重要的概念）：银行会分别算：①「物业内基准−楼龄」：房屋的楼龄越大、可贷年期越短；②「人额度基准−借款人/担保人年龄」：你（或最年长借款人/担保人）年纪越大、可贷年期越短。然后两个结果「取较短者」。市场上的基准因银行而异——物业内基准以往多属「75减」，近年多家大型银行放宽到「80减」甚至「85减」；人额度基准普遍落在「75减至80减」。
三、看两个实例就懂了：①楼龄55年的旧楼，用「80减楼龄」只得25年；同一单里你拉了65岁父亲作担保人，「80减年龄」只得15年——最终按揭年期被压到15年（取较短），月供立刻翻倍，甚至可能因供款额超限而审批失败；②反过来，楼龄和目标再理想，50岁申请人用「75减」最大也只有25年。年纪超过65再接30年按揭，多数银行直接不批。