先说结论：在税务上，「境外人士」这个标签在2024年2月28日之后已经基本失去意义了——因为过去「境外人士」要额外多缴的两笔税（买家印花税和新住宅从价印花税）已随「全面撤辣」全部取消。今天无论你是持工作签证的专才高才，还是普通游客，买香港住宅交的税都一模一样（本文政策核实于2026年8月）。
先解释一下历史背景，因为很多文章还在讲这套旧制度。2022年10月起，政府为吸引人才推出了「外来人才置业印花税安排」：持高才通、优才、专才等「指定输入人才计划」入境、但尚未取得永久居民身份的人，买住宅时先按非永久居民的标准缴「买家印花税」和高额从价印花税，之后若在指定限期内成功成为永久居民，就可以申请退还（即「先征后退」）；2023年10月25日起更改为「先免后征」——买房时先按本地人税率缴税，把差额（买家印花税和标准差）暂免缴付，并在土地注册处登记一份押记，若最终取得永久居民身份就免除该笔款项，若9年宽免期限届满还没拿到永居或转卖了物业，就要补缴差额。
所以在那两年里，答案很明确：你算「境外人士」，但享有「先免后征」的人才优惠。
2024年2月28日「全面撤辣」后，情况彻底改变：买家印花税和新住宅从价印花税的税率直接降到0%，所有住宅买卖只需缴普通从价印花税。