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交易法律

1. Q51. 香港买房的完整交易流程大概分为哪几个阶段？

   香港买房是一条有明确先后顺序的流水线，尤其买卖二手楼时，每一步都有法律规定，不能乱来。大致可分为七个阶段。第一阶段是找楼与看楼：买家通过地产代理或网上平台物色单位，实地睇楼（看房），核实物业的实用面积、楼龄、业权（谁拥有该房产）和是否连租约出售；这一步不产生法律义务，但如果是通过代理成交

2. Q52. 什么是「临时买卖合约（临约）」？签署后是否可以反悔？

   临时买卖合约（简称「临约」）是买卖双方就一套物业谈好价钱和基本条件后，最先签署的一份书面协议，通常由地产代理拟备。你别被「临时」两个字误导——在法例上，土地（包括房屋单位）买卖必须以书面订立才有法律效力，而一份白纸黑字、妥善签署的临约，实际上就是一份具有法律约束力的合约，买卖双方都得遵守

3. Q53. 什么是「正式买卖合约（正约）」？和临约有什么法律效力上的区别？

   正式买卖合约（简称「正约」）是在临约之后由卖方律师草拟、经买卖双方律师逐条确认后签署的一份更详细、更完整的书面合约。打个比方，临约就像两个人订婚，把「我们愿意结为夫妻」这个意向写下来并受约束；正约则像领结婚证，把双方的权利义务、违约后果、成交细节全部落到实处。先说法律效力的共同点：不管是临约还是正约

4. Q54. 买房过程中「细订」和「大订」分别是什么？一般各付多少比例？

   「细订」和「大订」是香港买楼时买家分两笔缴付的订金，两笔合起来通常占楼价的10%左右，可以理解成「订金分两期交」。先讲细订，它也叫「临时订金」，是在签临时买卖合约（临约）的时候一起缴付的，用来向卖家表明「我是认真的，钱都准备好了」。按行业惯例，二手楼市场细订通常是楼价的3%至5%（也有资料写成1%至

5. Q55. 律师在香港买房交易中扮演什么角色？买卖双方是否可以用同一位律师？

   在香港，买楼和卖楼都离不开律师，法律上甚至强制要求物业买卖以书面合约进行，而律师就是帮你把这份合约和背后的法律风险处理妥当的专业人士。律师的主要工作有五大块：第一，草拟和审阅合约，二手楼的正式买卖合约（正约）通常由卖方律师草拟，再由买方律师审阅，确保条款公平、没有陷阱；第二

6. Q56. 什么是「查册」？如何查询一套房产的业权是否清晰？

   「查册」在香港指的是到土地注册处查核一套物业的登记记录，可以理解成「查这套楼的身份证明和历史档案」。土地注册处是香港政府负责登记所有土地和物业契约文件的部门，凡是与该物业有关的买卖、按揭、法庭命令等文件都必须在那里登记，因此查册记录就是一套物业最权威的「底细」。为什么要查册？因为一套楼看起来很干净

7. Q57. 从签署临约到正式完成交易（成交），一般需要多长时间？

   从签署临约到正式成交（房子转到你名下、钥匙交到你手上），二手楼市场一般需要两到三个月，也就是大约60天到90天；业界普遍建议成交期不要短于45天，太短会非常仓促。这条时间线大体是这样推进的：第一个关键节点是签临约，买家此时付细订；第二个关键节点是签正约，按行业习惯通常在签临约后14天（内）签署

8. Q58. 如果卖家违约或买家违约，法律上会有什么后果？

   香港物业买卖的违约责任，要看违约发生在哪个阶段（临约阶段还是正约阶段）以及是哪一方违约，法律后果差别很大，但无论哪一方，实质代价都是真金白银。先讲买家违约。如果买家在签了临约后就反悔不买，通常会被没收已缴付的细订，这是最常见也最基本的后果；如果签了正约之后才反悔，除了细订和大订（合计一般为楼价10%

9. Q59. 什么是「送契」和「入伙纸」？收楼时需要核实哪些文件？

   这两个词分别形容的是楼宇交易的两种不同场景：「入伙纸」讲的是新楼何时可以入住，「送契」讲的是一种特殊的业权转移方式。先讲「入伙纸」，它的正式名称是「占用许可证」（Occupation Permit），由屋宇署发出，证明一栋楼宇已按批准的图则建成，符合消防、结构等安全规定，可以合法入住

10. Q60. 购买有「僭建」（违章建筑）问题的房产，会有什么法律和贷款风险？

    「僭建」是香港对违章建筑的俗称，指的是未经批准、不符合建筑图则或违反《建筑物条例》的加建、扩建工程，比如封阳台、天台加建铁皮屋或房间、露台封闭、单位内加建阁楼、拆除承重墙等。买这样的房子，看起来面积大、价钱平，但代价藏在后面。先讲法律风险。最大的问题是「钉契」：一旦屋宇署发现僭建并发出清拆令

11. Q61. 什么是「分层业权」和「业主立案法团」？和内地的「业委会」类似吗？

    这两个词都和「在一栋楼里多个业主共用一个屋顶」的居住形态有关。先讲「分层业权」。香港绝大多数住宅是「分层大厦」——一栋楼被切成多个单位，每个单位归不同业主所有。你拥有的「业权」分两部分：一是你单位内部的「专用部分」（等于你买房契约里写明的那一方天地）；二是所有业主「共同拥有」的「公用地方」

12. Q62. 内地居民购房后，产权证明文件是什么？如何在内地证明自己拥有该物业？

    和内地不同，香港没有政府颁发的一本「房产证」（即内地的不动产权证书）。香港物业的业权不是靠一张证来证明的，而是靠「楼契」加上土地注册处的官方登记记录一起来确立。先解释香港的业权制度：香港现行采用「契约注册制度」，即每套物业历次交易的文件（政府批地文件、买卖合约、转让契约、按揭文件等）统称「楼契」