买房最容易犯的错是「只算楼价和首付」。这一题给你一套完整的「总购房成本」估算框架，跟着一步步算（以2026年政策为准，核实于2026年8月）。先给结论：总成本＝楼价＋首期差额＋一次性税费＋按揭相关支出＋持有期成本，建议按楼价的10%-15%预留现金缓冲。
第一步、算首期（按下揭成数倒推）：银行按「成交价与银行估价较低者」批按揭。2026年按揭成数上限：楼价1,000万或以下，有按揭保险最高可借9成（首期10%）；1,000万-1,125万最高8-9成（贷款上限900万）；1,125万-1,500万最高8成；1,500万-3,000万最高7成（第5讲详解）。举例600万楼：若走9成按揭，首期60万；银行若估580万，则最高借522万，首期要补78万——这就是「估价差」现金风险。
第二步、算一次性税费（大头）：①从价印花税（唯一大项）——2026年2月26日起：400万或以下仅100港元；400万-432.378万是100元+超出部分20%；432.378万-450万为1.5%；450万-493.548万为67,500+超出部分10%；493.548万-600万为2.25%；600万-664.286万为135,000+超出部分10%；664.286万-900万为3%；900万-1,008万为270,000+超出部分10%；1,008万-2,000万为3.75%；2,000万以上高至4.25%。
例：600万楼税13.5万，1,000万楼税约37.5万；②差饷/地租按揭后每季缴（见持有成本）。
第三步、算按揭相关支出：①按揭保险费——只要借超过6成按揭，就要通过按揭保险计划投保，保费约为贷款额的1%-3%（成数越高、年期越长越贵），例600万楼借9成（540万贷款、保费约8-16万），可一次付清或摊入月供；②估价费——银行按揭估价通常免费，独立估价约1,000-2,000港元；③火险——银行强制要求，年费数百至千元。