一句话版本：2026年年中（8月）香港主流银行的新造按揭，无论H按还是P按，实际按息都收敛在约3.25厘（H按封顶=P按）；另有「首3年定息2.73厘」的促销计划，现金回赠约贷款额1%-1.5%。利率会随息口变化，以下为2026年8月查证的事实快照（核实于2026年8月13日）。
一、主流银行两大利率基准（2026年8月）：
①最优惠利率P：汇丰、恒生、中银香港等属「细P」5.00厘；渣打、花旗、东亚等属「大P」5.25厘。P不是各家都相同。
②一个月HIBOR：2026年8月4日约2.63厘，6月曾升至约2.94厘，在2-3厘区间浮动。
二、主流计划的实际息率：各大行新造H按普遍为「H+1.3%」并设封顶，封顶基准与P按挂钩：
①细P银行（汇丰/恒生/中银）：封顶P−1.75%=3.25厘；
②大P银行（渣打/花旗/东亚）：封顶P−2%=3.25厘；
③少数银行（如星展）封顶较高（约3.5厘），略贵于主流。
由于H+1.3%已经高过封顶，目前大多数新按揭客户实际都按「封顶=3.25厘」供楼——即H按与P按眼下的月供几乎没有差别（H按是在拆息低下行时才更省，见第44题）。
三、你要特别留意的三个变数：
①定息按揭优惠：汇丰、恒生、中银等近期推出「首3年（或5年）定息2.73厘」的计划，比浮息3.25厘明显低，适合想锁死月供、赌利率短期不降的买家；但计划限私人住宅、有申额且先到先得、定息期内条款不可改、也不配Mortgage-Link，要配合自己的资金情况评估；
②现金回赠：新造按揭回赠通常在贷款额1%-1.5%，转按可达1.7%-1.8%。