第八讲：二手楼篇
本讲共 8 问，围绕二手楼篇展开。
- Q71. 购买二手楼相比一手楼，在流程上有哪些额外需要注意的环节？
买二手楼最核心的不同，是一手楼有《一手住宅物业销售条例》和预售楼花同意方案管住发展商，卖楼书、价单、成交纪录册都必须公开；而二手楼几乎没有任何「卖方强制披露」，房子什么状况、业权清不清楚、有没有隐藏问题，都要靠买家自己一步步查证，所以环节多、功课重。具体要额外注意的环节有八项。第一
- Q72. 如何查询一套二手楼的成交历史价格和邻近成交案例？
查询二手楼的成交历史，是判断「贵不贵」和「能不能买到真笋盘」的基础功，方法从免费到付费、从简单到权威都有。最方便免费的是各大地产网站：28Hse、中原地产、美联物业、利嘉阁、Squarefoot等，都可以输入屋苑或地址，看到近年（一般是十年内）每个单位的成交纪录，包括成交日期、单位、面积、成交价
- Q73. 二手楼看房时如何判断房屋的实际状况（渗水、结构问题等）？
二手楼以「现状出售」，签约后才发现的瑕疵，维修费几乎都要买家自己扛，所以看楼时练就一双「侦探眼」非常关键。判断房屋状况，可从上到下、从里到外按五关来查。第一关：渗水——这是二手楼最贵、最难断尾的问题。重点看天花板、墙角、窗台下方、冷气机位有没有水渍、发黄、油漆剥落或发霉；有假天花的要揭开来
- Q74. 购买二手楼是否需要请专业验楼师进行验楼？费用大概多少？
香港没有法规强制要求买二手楼必须验楼，但从风险和金钱角度看，强烈建议请专业验楼师验一次，这几乎是数百万元交易里最划算的「保险」。原因在于二手楼普遍以「现状出售」：签约成交后，除非业主刻意隐瞒，否则漏水、空心砖、电器损坏、窗边渗水等问题的维修费全部由买家自付。花几千元请验楼师
- Q75. 二手楼交易中，业主未偿还的按揭贷款如何处理？
绝大部分二手楼业主卖楼时，物业上都还背着未还完的银行按揭。处理这个问题的核心原则只有一条：卖方必须在成交前或成交当日，用收到的楼价还清按揭，银行签出「解除按揭」文件并在土地注册处登记，物业才能以「干净业权」交给买家。这个流程由买卖双方的律师在幕后操作，具体是这样的。临约签署、买家交细订后
- Q76. 什么是"上会"？二手楼交易中银行估价和成交价不一致时怎么办？
「上会」是香港楼市口语，指买家向银行成功申请到按揭贷款，完成成交的整个过程；「估唔到价」或「上唔到会」，就是银行批的贷款不够，甚至拒批。银行批按揭有个关键规则：贷款金额按「成交价和银行估价二者中较低者」来计算。假设你以600万买入一个单位，银行估足价（即估价等于或高于600万）
- Q77. 购买"凶宅"或有不良历史的二手楼，法律上是否有强制披露要求？
先说结论：香港法律并没有「凶宅」的法定定义，也没有强制卖方或地产代理主动披露单位是否「凶宅」的法例。但要分两层来看，一层是法律责任，另一层是实际风险，两者差别很大。所谓「凶宅」没有法律定义，指的是香港法例中没有一条条文规定什么叫凶宅，例如「发生过谋杀或自杀的物业」算不算凶宅
- Q78. 二手楼的家具、电器等是否包含在成交价内？如何约定？
一句话回答：二手楼的家具电器并不自动包含在成交价内，是否随楼转让完全取决于买卖双方的书面约定；没有约定的话，原则上卖家可以全部搬走。这是因为家具、电器属于「动产」（可移动的财物），跟房子（「不动产」）是两回事，法律上房子的买卖不会自动把屋内的沙发、电视、雪柜一并转让。香港的物业交易以合同条款为准